Nový stavebný zákon účinný od 1. apríla 2025 prináša na Slovensku zásadnú reformu stavebných konaní po takmer 50 rokoch. Nahrádza doterajší zastaraný zákon z roku 1976 a zavádza jednotné povoľovacie konanie, ktoré spája územné a stavebné konanie do jedného procesu. 

Očakáva sa zrýchlenie a zjednodušenie vybavovania stavebných povolení vďaka pevným lehotám, fikcii súhlasu (automatickému schváleniu pri nečinnosti úradov) a plánovanej digitalizácii. 

Zákon sprísňuje pravidlá pre čierne stavby – staršie nelegálne stavby bude možné za istých podmienok dodatočne zlegalizovať, avšak novopostavené nepovolené stavby už nebude možné dodatočne povoliť a bude nariadené ich odstránenie. 

Pre rozbehnuté konania podľa starého zákona platia prechodné ustanovenia, takže väčšina aktuálnych projektov dobehne ešte podľa pôvodných pravidiel. V článku rozoberáme najvýraznejšie zmeny a ich praktické dopady na podnikateľov a developerov.

Najvýraznejšie zmeny oproti starému stavebnému zákonu

Po takmer polstoročí prichádza úplne nový stavebný zákon. Dňa 1. apríla 2025 nadobudol účinnosť zákon č. 25/2025 Z.z. o výstavbe (tzv. nový stavebný zákon), čím sa doterajší zákon č. 50/1976 Zb. (stavebný zákon z roku 1976) definitívne stane minulosťou​

Starý stavebný zákon predpis platil bez zásadnej rekonštrukcie takmer 50 rokov, čo viedlo k mnohým prežitkom a neefektívnostiam v stavebnom konaní. Nový zákon si kladie odvážny cieľ tieto procesy modernizovať – zjednodušiť a urýchliť povoľovanie stavieb a zaviesť prvky elektronizácie​

Pre podnikateľov v stavebníctve a developerov tak ide o očakávanú zmenu, ktorá by mala reagovať na dlhodobé problémy, ako boli zdĺhavé dvojstupňové konania, byrokracia a benevolentný prístup k nelegálnej výstavbe.

Medzi najvýraznejšie zmeny nového zákona patria:

• Jednotné integrované konanie – namiesto oddeleného územného rozhodnutia a stavebného povolenia (podrobnosti nižšie).
• Pevné lehoty pre úrady a zavedenie fikcie súhlasu – ak sa úrad včas nevyjadrí, má sa za to, že súhlasí​. Tým sa eliminuje doterajšia prax „mlčania“ úradov, ktorá často brzdila projekty.
• Elektronizácia a digitalizácia stavebnej agendy – plánuje sa podávanie žiadostí a dokumentácie elektronicky, čo by malo znížiť množstvo papierovania 
• Zvýšenie efektivity stavebných úradov – zákon ponecháva stavebné úrady na obciach, avšak zavádza kvalifikačné požiadavky na ich pracovníkov a mechanizmy pre prípad nečinnosti (napr. možnosť presunúť konanie na iný úrad, hoci s obmedzeniami).
• Sprísnenie pravidiel pre čierne stavby – končí sa éra tolerancie nepovolených stavieb. Nový zákon dáva šancu zlegalizovať staršie nelegálne stavby (za splnenia podmienok), ale všetky nové „načierno“ postavené objekty bude nutné odstrániť, ak si investor nevybaví riadne povolenia​
• Uvoľnenie režimu pre drobné stavby – rozširuje sa okruh menších stavieb, ktoré nebudú potrebovať stavebné povolenie, ale len ohlásenie (oznámenie) stavebnému úradu. Kým doteraz stačilo ohlásenie len pri drobných stavbách do 25 m², po novom sa táto hranica zvyšuje približne na 50 m²​
• Úprava správnych poplatkov – spolu s reformou povoľovania dochádza aj k zmenám v poplatkoch. Od 15. marca 2025 sa zvýšili správne poplatky za úkony podľa starého zákona (keďže tieto konania budú ešte dobiehať) a zároveň od 1. apríla 2025 sú zavedené nové sadzby poplatkov pre konania podľa nového zákona​

TL_DR a teraz trochu podrobnejšie:

Jedno konanie namiesto územného a stavebného

Najzásadnejšou zmenou je zlúčenie územného konania a stavebného konania do jedného procesu. Kým doteraz musel investor najprv získať územné rozhodnutie o umiestnení stavby a následne samostatne žiadať o stavebné povolenie, nový zákon zavádza integrované konanie o stavebnom zámere. V praxi to znamená, že stavebný úrad bude posudzovať zámer komplexne – naraz z hľadiska umiestnenia stavby (súlad s územným plánom) aj z hľadiska stavebnotechnického riešenia.

Tento jednotný proces má prebiehať v dvoch fázach:

1. Najprv stavebník predloží stavebný zámer a požiada o vydanie záväzného stanoviska k stavebnému zámeru;
2. Následne úrad vydá rozhodnutie k stavebnému zámeru – to v sebe zahŕňa povolenie stavby z hľadiska umiestnenia aj realizácie. Odpadne tak potreba vydávať dve rôzne rozhodnutia v odlišných konaniach. 

Očakáva sa, že zlúčenie konaní výrazne skráti celkový čas potrebný na získanie povolenia. Pre ilustráciu: ak dnes trvá získanie územného rozhodnutia a následného stavebného povolenia často aj niekoľko mesiacov (v súhrne neraz 6–12 mesiacov), po novom by investor mohol mať „v rukách“ povolenie v extrémnom prípade už do mesiaca od podania kompletnej žiadosti. To však platí hlavne pre menšie projekty v súlade s územným plánom a bez vážnych námietok. 

Integrované konanie zároveň zjednoduší povolenia pri projektoch, ktoré zahŕňajú viacero objektov ako tzv. súbor stavieb. Vtedy stavba „pohltí“ ďalšie stavby za predpokladu, že tvoria funkčný celok.​ Nebude tak nutné vybavovať zvlášť povolenie na každý menší objekt areálu. To je výhodné najmä pre developerov väčších projektov, kde dnes každá prístavba alebo technické zariadenie mohli vyžadovať separátne povolenia.

Zrýchli a zefektívni sa povoľovanie stavieb?

Kľúčovou otázkou pre podnikateľov je, či nový zákon naozaj zrýchli a zefektívni získavanie povolení, alebo ide len o kozmetické úpravy na papieri.

Ministerstvo síce optimistické je a zdôrazňuje, že stanovenie lehôt a zavedenie fikcie súhlasu prinúti úrady konať promptne. Napríklad obec (ako dotknutý orgán v konaní) bude mať po novom limit 60 dní na vyjadrenie stanoviska – ak ho včas nevydá, automaticky sa bude predpokladať jej súhlas​. Podobne iné dotknuté orgány (napr. hygiena, hasiči) majú lehotu 30 dní.​

Tým by sa mali eliminovať situácie, keď projekt stál na jednom pečiatke nekonečne dlho. Tiež zrušenie samostatného odvolacieho konania pri overovaní projektovej dokumentácie (kolaudačný proces sa mení) ušetrí ďalšie týždne, keďže už nepôjde o správne konanie s možnosťou odvolania.​

Systém má obsahovať aj určitú brzdu proti nečinnosti úradov: ak stavebný úrad (na obci) nevydá rozhodnutie v stanovenej lehote, stavebník môže požiadať o vrátenie poplatku.​

Skeptický pohľad však prezentujú viacerí odborníci z praxe. Upozorňujú, že zákon síce nastavuje lehoty, ale obsahuje aj medzery, ktoré môžu rýchlosť konaní v praxi brzdiť. Zákon napríklad umožňuje presunúť konanie inam až keď je pôvodný úrad nečinný minimálne 90 dní, pričom táto 90-dňová lehota začne plynúť až od momentu, keď úrad prestane robiť akékoľvek úkony​

Úrad teda môže drobnými úkonmi priebežne „oživovať“ konanie aj dlhé mesiace, čím sa vyhne sankcii za nečinnosť. Navyše zákon nehovorí, dokedy má nadriadený úrad rozhodnúť o zmene príslušnosti – aj to môže proces predĺžiť​ a sám nadriadený úrad si môže vybrať, ktorému podriadenému úradu vec pridelí. 

Takéto medzery vyvolávajú obavy, že v niektorých zložitejších prípadoch konania zostanú zdĺhavé podobne ako dnes.  Zákon tiež nerieši potenciálnu a občas aj rozšírenú zaujatosť obecných stavebných úradov (napríklad politické tlaky na miestnej úrovni) a neobsahuje prísne sankcie pre úrady, ktoré nedodržia lehoty zatiaľ čo pre stavebníkov zavádza vysoké pokuty za porušenia.

Vo svetle týchto argumentov je pravdepodobné, že skutočné zrýchlenie a zefektívnenie konaní sa ukáže až v praxi. Pre poctivých investorov je však už samotné stanovenie pravidiel posunom k lepšiemu – budú sa môcť odvolávať na zákonné lehoty. Navyše mnohé menšie projekty (ktoré spadajú do ohlášok či zlúčených konaní v súlade s plánom) by naozaj mali prejsť povoľovaním rýchlejšie než doposiaľ. Väčšie a kontroverznejšie zámery možno aj naďalej potrvajú dlho, ak sa nájdu spôsoby, ako proces zdržiavať. Každopádne, nový zákon vysiela signál, že štát si uvedomuje potrebu zrýchliť výstavbu – čo je pozitívna správa pre stavebný sektor aj pre zahraničných investorov.

Čierne stavby: legalizácia alebo odstránenie

Osobitnou kapitolou nového zákona je prístup k čiernym stavbám (nepovoleným stavbám). Kým doterajšia legislatíva umožňovala tzv. dodatočné povolenie stavby (stavebník mohol za istých okolností spätne zlegalizovať stavbu postavenú bez povolenia, spravidla za poplatok a pokutu), nový zákon je prísnejší.

Pre existujúce nelegálne stavby postavené v minulosti zákon zavádza prechodné obdobie a mechanizmus dodatočnej legalizácie. V zásade platí, že stavby postavené pred určitým dátumom bude možné ešte dodatočne uviesť do súladu so zákonom, a to pre stavby postavené až do 31. marca 2024.

Ide vlastne o dodatočnú kolaudáciu: stavebný úrad posúdi, či stavba spĺňa všetky bezpečnostné, technické a územné podmienky, a ak áno, vydá rozhodnutie o spôsobilosti stavby na užívanie (ktoré má rovnakú váhu ako kolaudačné rozhodnutie). Takúto možnosť dostanú však len stavby, ktoré majú vysporiadané pozemky a sú v súlade s územným plánom​. 

Nebude teda možné legalizovať stavbu postavenú „na čierno“ na cudzom pozemku alebo napríklad v chránenom území či tam, kde to urbanistické regulatívy nedovoľujú. Zákon dokonca automaticky považuje všetky veľmi staré stavby (postavené pred 1. októbrom 1976) za legálne.

Po uplynutí prechodného obdobia však nastane zásadná zmena: žiadne nové nepovolené stavby už nebude možné dodatočne zlegalizovať. Čokoľvek postavené „načierno“ po účinnosti nového zákona už nedostane šancu na dodatočné povolenie, namiesto toho stavebný úrad nariadi odstránenie takejto stavby.​

Doterajšia benevolencia totiž vytvárala nerovné podmienky na trhu – kým poctiví developeri a stavebníci vynaložili čas a financie na získanie povolení, iní stavali načierno a dodatočne to „nejako vybavili“, často s nižšími nákladmi. To zvýhodňovalo špekulantov a podkopávalo dôveru v právny štát. Navyše mnoho čiernych stavieb nemuselo spĺňať normy, ohrozovalo bezpečnosť alebo životné prostredie​

Nový zákon by mal narovnať prostredie. Samozrejme, úspech tejto reformy bude závisieť aj od dôslednej kontroly a vymáhania – stavebné úrady budú musieť aktívne dohliadať na terén, aby nelegálne stavby naozaj nevznikali. A myslím si, že práve tam môže byť najväčšia komplikácia toho, či bude pri nelegálnych stavbách zákon úspešný.

Prebiehajúce konania a prechodné ustanovenia

V princípe platí, že konania začaté do 31. marca 2025 sa dokončia podľa starého zákona. Ak stavebník podal žiadosť alebo aspoň začal územné konanie pred týmto dátumom, celý povoľovací proces danej stavby (vrátane následného stavebného povolenia a kolaudácie) sa dokončí podľa zákona č. 50/1976 Zb. v znení do 31. marca 2025​

Inak povedané, na už rozostavané developerské projekty či podané žiadosti sa nový zákon spätne uplatňovať nebude. Všetky stavby, pri ktorých sa aspoň začalo územné konanie pred účinnosťou novej úpravy, sa „dopovoľujú“ až do kolaudácie podľa doterajšej legislatívy​. To isté platí aj pre rôzne špecifické konania – napríklad konania o odstránení stavby, konania o priestupkoch či o pokutách začaté pred 1. aprílom 2025 sa dokončia podľa starých predpisov​

Tiež ak bolo vydané územné rozhodnutie podľa starého zákona, následná žiadosť o stavebné povolenie sa ešte posudzuje podľa starého režimu. To znamená, že ak už má stavebník rozbehnutý projekt v povoľovacom procese, nebude musieť prerábať dokumentáciu či žiadosti podľa nových požiadaviek – dobehne sa to podľa pôvodných pravidiel.

Na druhej strane, nové žiadosti od 1. apríla 2025 už musia spĺňať nový zákon. Stavebníci teda budú musieť oboznámiť s novými formulármi, požiadavkami na dokumentáciu (napr. stavebný zámer namiesto projektu pre územné konanie) a pripraviť sa na elektronickú komunikáciu s úradmi. Prechodné obdobie v praxi znamená, že istý čas budú paralelne existovať dva režimy stavebného konania. 

Záver: Dopady na podnikateľov a developerov

Nový stavebný zákon prináša pre podnikateľské prostredie v stavebníctve významné novinky, ktoré môžu pozitívne ovplyvniť investičné projekty na Slovensku. Zlúčením konaní a striktnými lehotami by sa mala zvýšiť rýchlosť, s akou stavebníci získajú povolenia. Digitalizácia a možnosť komunikácie s úradmi online zasa sľubuje zníženie administratívnej záťaže, čo ocenia najmä väčšie firmy spravujúce naraz viacero povolení.

Na druhej strane, prax ukáže, nakoľko sa podarí tieto ciele naplniť. Určité obavy pretrvávajú, či miestne stavebné úrady zvládnu prechod a nebudú nové pravidlá obchádzať zdĺhavými postupmi. 

Ako ale zdôrazňujú experti, dôležitá bude implementácia v praxi – od ochoty úradov prispôsobiť sa novým postupom, cez funkčnosť elektronických systémov, až po reálne vymáhanie pravidiel. Každopádne, od apríla 2025 vstupuje slovenské stavebné právo do novej éry a podnikatelia by na ňu mali byť pripravení.

Článok Nový stavebný zákon od apríla 2025 – čo dobré a čo zlé čakať je zobrazený ako prvý na Terem.legal.

Občas sa moji klienti – správcovia bytových domov na mňa obracajú s otázkou, či môžu odpojiť od vody neplatiča. Som v tejto téme na Slovensku dosť opatrný…ale konečne v Českej republike Nejvyšší súd jasne povedal, že áno.

Samozrejme za istých podmienok (= v tomto prípade bolo technicky možné odpojiť jeden byt). A je tam pár faktorov, ktoré na to vplývali a okolnosti by boli iné ako na Slovensku.

Skôr mi však ide o iné. Česká rozhodovacia prax je oproti slovenskej bohatšia. Tamojšie súdy sa totiž neboja rozmýšľať a prijímať nekonformné ale odôvodniteľné rozhodnutia.

‍ Odvaha je jeden z prvkov, ktorý v tejto krajine chýba. A to nielen v rozhodovacej praxi súdov.

Link na rozhodnutie NS ČR: https://www.zakonyprolidi.cz/judikat/nscr/26-cdo-3535-2022

Článok Je v poriadku odpojiť neplatiča od vody? je zobrazený ako prvý na Terem.legal.

1. Dohodnite sa o stavebných úpravách vopred. Dohoda prenajímateľa a nájomcu o stavebných úpravách vopred je dôležitá. A tu začína problém. Môže nájomca žiadať zhodnotenie od prenajímateľa? Môže žiadať nájomca odstránenie stavebných úprav?
2. Ak zhodnotíte nehnuteľnosť bez súhlasu prenajímateľa = ako nájomca nemáte právo na náhradu zhodnotenia nehnuteľnosti;
3. Ak zhodnotíte nehnuteľnosť so súhlasom prenajímateľa zabezpečte si, aby súhlasil s uhradením zhodnotenia nehnuteľnosti. Ak ste si to s prenajímateľom nedohodli, žiaľ máte smolu a na súde by ste pravdepodobne neuspeli;
4. Ak sú stavebné zmeny trvalého charakteru, nemôže od Vás prenajímateľ žiadať vrátenie prenajatého priestoru do pôvodného stavu. Kto z nich má však pravdu? Prenajímateľ môže žiadať o navrátenie do pôvodného stavu tiež len obmedzene, podľa súdnej praxe nie je nájomca povinný odstrániť také úpravy, ktorých odstránenie by súviselo s ďalším poškodením nehnuteľnosti a za neúmerne vysokých výdavkov nájomcu.
5. Ak končíte nájom a beží Vám výpoveď a zhodnotenie nehnuteľnosti ste mali zahrnuté v zmluve, môžete si dohodnúť s prenajímateľom zníženie nájomného prípadne odpustenie do konca nájmu o sumu alebo časť sumy o ktorú ste zhodnotili nehnuteľnosť.

Nakoniec, vyzerá to síce do istej miery nie uveriteľne ale ak by sa nájomca vopred vzdal práva uplatňovať od prenajímateľa zhodnotenia nehnuteľnosti, taká dohoda je platná. Otázka je, kedy by ste ako nájomca na to sami pristúpili a kedy ako prenajímateľ by sa Vám také ustanovenie podarilo dohodnúť.

Článok 5 vecí na ktoré pamätať pri zhodnotení prenajatej nehnuteľnosti je zobrazený ako prvý na Terem.legal.