Neue Bauordnung ab April 2025 – was Gutes und was Schlechtes zu erwarten ist

Neues Baugesetz ab April 2025: Wesentliche Änderungen im Bauablauf und Auswirkungen auf die Wirtschaft

Das neue Baugesetz, das ab dem 1. April 2025 in Kraft tritt, bringt nach fast 50 Jahren eine grundlegende Reform der Bauverfahren in der Slowakei. Es ersetzt das bisherige, veraltete Gesetz aus dem Jahr 1976 und führt ein einheitliches Genehmigungsverfahren ein, das Zonen- und Bauverfahren in einem Prozess vereint.

die Zustimmungsfiktion (automatische Genehmigung bei Untätigkeit der Behörde) und die geplante Digitalisierung soll das Baugenehmigungsverfahren beschleunigt und vereinfacht werden .

Das Gesetz verschärft die Vorschriften für illegale Bauten: Ältere illegale Gebäude können unter bestimmten Bedingungen legalisiert werden, neu errichtete illegale Gebäude dürfen jedoch nicht mehr legal gebaut werden und müssen abgerissen werden.

Für laufende Verfahren nach altem Recht gelten Übergangsbestimmungen, so dass die meisten laufenden Projekte noch nach den ursprünglichen Regeln bearbeitet werden. In diesem Artikel diskutieren wir die wichtigsten Änderungen und ihre praktischen Auswirkungen auf Unternehmer und Entwickler.

Die wichtigsten Änderungen gegenüber dem alten Baugesetz

Das altes Baugesetz war fast 50 Jahre lang ohne größere Änderungen in Kraft, was zu vielen veralteten Vorschriften und Ineffizienzen im Bauprozess führte. Das neue Gesetz setzt sich das ehrgeizige Ziel, diese Prozesse zu modernisieren – Baugenehmigungen zu vereinfachen und zu beschleunigen und Elemente der Digitalisierung einzuführen.

Für Bauunternehmer und Bauträger handelt es sich dabei um eine erwartete Änderung, die auf seit langem bestehende Probleme wie langwierige zweistufige Verfahren, Bürokratie und einen wohlwollenden Umgang mit illegalen Bauvorhaben reagieren soll.

Zu den wichtigsten Änderungen des neuen Gesetzes gehören:

• Einheitliches integriertes Verfahren – anstelle eines separaten Bebauungsbescheids und einer Baugenehmigung (Details siehe unten).
• Festgelegte Fristen für Behörden und Einführung der Zustimmungsfiktion – reagiert die Behörde nicht fristgerecht, gilt sie als einverstanden. Damit wird die bisherige Praxis des „Schweigens“ der Behörden beendet, die Projekte oft behinderte.
• Digitalisierung der Bauagenda – es ist geplant, Anträge und Unterlagen elektronisch einzureichen, was den Papierkram reduzieren soll
• Steigerung der Effizienz der Baubehörden – das Gesetz belässt die Baubehörden in den Gemeinden, führt jedoch Qualifikationsanforderungen für ihre Mitarbeiter und Mechanismen für den Fall der Untätigkeit ein (z. B. die Möglichkeit, das Verfahren an eine andere Behörde zu übertragen, wenn auch mit Einschränkungen).
• Verschärfung der Vorschriften für illegale Bauvorhaben – die Ära der Toleranz gegenüber nicht genehmigten Bauvorhaben geht zu Ende. Das neue Gesetz bietet die Möglichkeit, ältere illegale Bauten zu legalisieren (sofern die Bedingungen erfüllt sind), alle neuen „nicht genehmigten“ Gebäude müssen jedoch entfernt werden, wenn der Investor nicht die entsprechenden Genehmigungen einholt.
• Lockerung der Regelung für Kleinbauten – der Kreis kleinerer Bauten, für die künftig keine Baugenehmigung mehr erforderlich ist, sondern nur noch eine Anzeige bei der Behörde, wird erweitert. Während bisher eine Anzeige nur für Kleinbauten bis 25 m² ausreichend war, wurde diese Grenze nun auf rund 50 m² angehoben.
• Anpassung der Verwaltungsgebühren – Mit der Lizenzreform kommt es auch zu Änderungen bei den Gebühren. Ab dem 15. März 2025 werden die Verwaltungsgebühren für Verfahren nach altem Recht erhöht (da diese Verfahren noch aufholen müssen) und gleichzeitig werden ab dem 1. April 2025 neue Gebührensätze für Verfahren nach neuem Recht eingeführt.

Ein Verfahren statt Zoneneinteilung und Bau

Die grundlegendste Änderung ist die Zusammenlegung des Flächennutzungsplanverfahrens und des Bauverfahrens zu einem Verfahren. Musste der Investor bislang zunächst einen Bebauungsplanbescheid über den Standort des Gebäudes einholen und anschließend gesondert eine Baugenehmigung beantragen, führt das neue Gesetz ein integriertes Verfahren für den Bebauungsplan ein. In der Praxis bedeutet dies, dass die Baubehörde den Plan umfassend beurteilt – sowohl unter dem Gesichtspunkt des Standorts des Gebäudes (Einhaltung des Bebauungsplans) als auch unter dem Gesichtspunkt der bautechnischen Lösung.

Dieser einheitliche Prozess soll in zwei Phasen erfolgen:

1. Zunächst legt der Bauträger einen Bebauungsplan vor und beantragt die Erteilung einer verbindlichen Stellungnahme zum Bebauungsplan;
2. Anschließend erlässt die Baubehörde einen Bescheid über den Bauplan – dieser beinhaltet die Baugenehmigung sowohl für den Standort als auch für die Umsetzung. Dadurch entfällt die Notwendigkeit, in getrennten Verfahren zwei unterschiedliche Entscheidungen zu erlassen.

Es wird erwartet, dass sich durch die Zusammenlegung der Verfahren die Gesamtdauer bis zur Erteilung einer Genehmigung deutlich verkürzen wird. Während es heute beispielsweise oft mehrere Monate dauert, bis ein Bebauungsplanbescheid und die anschließende Baugenehmigung eingeholt werden (insgesamt oft 6–12 Monate), könnte ein Investor heute im Extremfall bereits innerhalb eines Monats nach Einreichung eines vollständigen Antrags die Genehmigung „in den Händen halten“. Dies gilt allerdings vor allem für kleinere Vorhaben, die im Einklang mit dem Bebauungsplan stehen und bei denen keine ernsthaften Einwände vorliegen.

Das integrierte Verfahren vereinfacht zudem die Genehmigung von Projekten, die mehrere Gebäude umfassen, etwa einen sogenannten Gebäudekomplex. Dabei „absorbiert“ das Gebäude andere Gebäude, sofern diese eine funktionale Einheit bilden. Dadurch entfällt die Notwendigkeit, für jedes kleinere Gebäude auf dem Gelände eine separate Genehmigung einzuholen. Dies ist insbesondere für Entwickler größerer Projekte von Vorteil, bei denen heute für jeden Anbau oder jede technische Ausstattung eine eigene Genehmigung erforderlich sein kann.

Werden Baugenehmigungen schneller und effizienter?

den Genehmigungsprozess tatsächlich beschleunigt und effizienter macht oder ob es sich lediglich um kosmetische Änderungen auf dem Papier handelt.

Das Ministerium gibt sich optimistisch und betont, dass die Festlegung von Fristen und die Einführung der Zustimmungsfiktion die Behörden zu einem zügigen Handeln zwingen werden. So soll der Gemeinde (als betroffener Behörde im Verfahren) nun eine Frist von 60 Tagen zur Stellungnahme eingeräumt werden – gibt sie diese nicht fristgerecht ab, wird automatisch von ihrer Zustimmung ausgegangen. Ebenso gilt für andere betroffene Behörden (z. B. Hygiene, Feuerwehr) eine Frist von 30 Tagen.

Dadurch sollten Situationen vermieden werden, in denen ein Projekt unendlich lange auf einem Stempel festhängt. Auch die Abschaffung eines gesonderten Einspruchsverfahrens bei der Prüfung der Projektdokumentation (das Genehmigungsverfahren ändert sich) wird weitere Wochen einsparen, da es sich nicht mehr um ein Verwaltungsverfahren mit Einspruchsmöglichkeit handelt.

Das System sollte auch eine gewisse Bremse gegen Untätigkeit der Behörden beinhalten: Erlässt das Bauamt (bei der Gemeinde) innerhalb der vorgegebenen Frist keinen Bescheid, kann der Bauherr die Rückzahlung der Gebühr verlangen.

Die Skeptiker wissen darauf hin, dass das Gesetz zwar Fristen vorsieht, aber auch Schlupflöcher enthält, die in der Praxis zu einer Verlangsamung der Verfahren führen können. So ist beispielsweise die Verlegung eines Verfahrens an einen anderen Ort gesetzlich erst dann möglich, wenn die ursprüngliche Stelle mindestens 90 Tage lang inaktiv war, wobei diese 90-Tage-Frist erst ab dem Zeitpunkt zu laufen beginnt, an dem die Stelle ihre Tätigkeit einstellt.

Die Behörde kann daher das Verfahren über viele Monate hinweg durch kleine Maßnahmen kontinuierlich „wiederbeleben“ und so eine Sanktion wegen Untätigkeit vermeiden. Zudem ist gesetzlich nicht geregelt, wie lange die übergeordnete Behörde Zeit hat, über den Zuständigkeitswechsel zu entscheiden – auch hierdurch kann sich das Verfahren verlängern und die Aufsichtsbehörde kann selbst entscheiden, welcher nachgeordneten Behörde sie den Fall zuweist.

Solche Schlupflöcher geben Anlass zur Sorge, dass die Verfahren in einigen komplexeren Fällen weiterhin so langwierig bleiben werden wie heute. Das Gesetz geht auch nicht auf die potenzielle und manchmal weit verbreitete Voreingenommenheit in den städtischen Baubehörden ein (z. B. politischer Druck auf lokaler Ebene) und sieht keine strengen Sanktionen für Behörden vor, die Fristen nicht einhalten, während Bauträgern bei Verstößen hohe Geldstrafen auferlegt werden.

Angesichts dieser Argumente ist davon auszugehen, dass sich eine tatsächliche Beschleunigung und Vereinfachung der Verfahren erst in der Praxis zeigen wird. Für ehrliche Anleger ist jedoch allein die Festlegung von Regeln schon ein Schritt in die richtige Richtung: Sie können sich auf gesetzliche Fristen berufen. Darüber hinaus sollten viele kleinere Projekte (die gemäß Plan unter Bekanntmachungen oder zusammengefasste Verfahren fallen) tatsächlich schneller genehmigt werden als bisher. Größere und umstrittenere Projekte könnten sich weiterhin lange hinziehen, wenn Möglichkeiten gefunden werden, den Prozess zu verzögern. Das neue Gesetz sendet jedenfalls ein Signal aus, dass sich der Staat der Notwendigkeit einer Beschleunigung des Bauvorhabens bewusst ist – eine positive Nachricht für die Baubranche und für ausländische Investoren.

Illegale Bauten: Legalisierung oder Entfernung

Ein besonderes Kapitel des neuen Gesetzes ist der Umgang mit illegalen Bauten (unerlaubten Bauten). Während die bisherige Gesetzgebung die sogenannte zusätzliche Baugenehmigung zuließ (ein Bauunternehmer konnte unter bestimmten Umständen ein ohne Genehmigung errichtetes Bauwerk nachträglich legalisieren, in der Regel gegen eine Gebühr und eine Geldstrafe), ist das neue Gesetz strenger.

Für bestehende illegale Bauten aus der Vergangenheit sieht das Gesetz eine Übergangsfrist und einen Mechanismus zur weiteren Legalisierung vor. Grundsätzlich ist eine nachträgliche Herstellung des gesetzeskonformen Zustands von vor einem bestimmten Datum errichteten Bauwerken bis zum 31. März 2024 möglich.

Es handelt sich um eine zusätzliche Baugenehmigung: Die Baubehörde prüft, ob das Gebäude alle sicherheitstechnischen, technischen und räumlichen Anforderungen erfüllt und erlässt gegebenenfalls einen Bescheid über die Nutzungstauglichkeit des Gebäudes (der die gleiche Bedeutung hat wie der Bescheid über die Baugenehmigung). Allerdings wird diese Möglichkeit nur für Gebäude gewährt, deren Grundstück besiedelt ist und die dem Bebauungsplan entsprechen.

Es wird daher nicht möglich sein, ein Gebäude zu legalisieren, das „illegal“ auf dem Grundstück eines anderen oder beispielsweise in einem geschützten Gebiet oder dort errichtet wurde, wo städtebauliche Vorschriften dies nicht zulassen. Das Gesetz betrachtet sogar alle sehr alten Gebäude (erbaut vor dem 1. Oktober 1976) automatisch als legal.

Nach der Übergangsphase wird es jedoch zu einer grundlegenden Änderung kommen: Es können später keine neuen, nicht genehmigten Bauten mehr legalisiert werden. Für alles, was nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes „illegal“ gebaut wird, gibt es keine Chance mehr auf eine zusätzliche Genehmigung. stattdessen wird die Baubehörde den Abriss eines solchen Bauwerks anordnen.

Die frühere Großzügigkeit führte zu ungleichen Bedingungen auf dem Markt: Während ehrliche Bauträger und Bauunternehmer Zeit und Geld darauf verwendeten, Genehmigungen einzuholen, bauten andere illegal und reparierten ihr Gebäude anschließend „irgendwie“, oft zu geringeren Kosten. Dies begünstigte Spekulanten und untergrub das Vertrauen in die Rechtsstaatlichkeit. Darüber hinaus entsprachen viele illegale Gebäude nicht den Standards und stellten eine Gefahr für die Sicherheit oder die Umwelt dar.

Das neue Gesetz soll die Umwelt verbessern. Der Erfolg dieser Reform hängt auch von einer konsequenten Kontrolle und Durchsetzung ab – die Baubehörden müssen das Gelände aktiv überwachen, damit es gar nicht erst zu illegalen Bauten kommt. Und ich glaube, dass hier die größte Schwierigkeit liegen könnte, ob das Gesetz im Hinblick auf illegale Bauvorhaben erfolgreich sein wird.

Laufende Verfahren und Übergangsbestimmungen

grundsätzlich nach altem Recht abgeschlossen. Wenn der Bauträger vor diesem Datum ein Zonenverfahren beantragt oder zumindest eingeleitet hat, wird das gesamte Genehmigungsverfahren für das jeweilige Bauwerk (einschließlich der anschließenden Baugenehmigung und der endgültigen Genehmigung) gemäß Gesetz Nr. 50/1976 Slg. abgeschlossen bis zum 31. März 2025.

Mit anderen Worten: Das neue Gesetz wird nicht rückwirkend auf Entwicklungsprojekte angewendet, die sich bereits im Bau befinden oder für die bereits Anträge eingereicht wurden. Alle Bauvorhaben, für die vor Inkrafttreten der neuen Regelung zumindest ein Planfeststellungsverfahren begonnen hat, gelten bis zur endgültigen Genehmigung nach der aktuellen Gesetzeslage als „genehmigt“. Gleiches gilt für verschiedene konkrete Verfahren – so werden etwa Gebäuderäumungsverfahren, Ordnungswidrigkeiten- oder Bußgeldverfahren, die vor dem 1. April 2025 eingeleitet wurden, nach den alten Vorschriften zu Ende geführt.

Auch wenn ein Bebauungsbescheid nach altem Recht ergangen ist, wird der nachfolgende Bauantrag noch immer nach dem alten Regime beurteilt. Das bedeutet: Wenn ein Bauträger bereits ein Projekt im Genehmigungsverfahren hat, muss er die Dokumentation oder Anträge nicht entsprechend den neuen Anforderungen überarbeiten, sondern kann den Rückstand gemäß den ursprünglichen Vorschriften einholen.

Andererseits müssen Neuanträge ab dem 1. April 2025 bereits dem neuen Gesetz entsprechen. Bauherren müssen sich daher mit neuen Formularen und Dokumentationspflichten (z. B. Bebauungsplan statt Projekt für das Flächennutzungsverfahren) vertraut machen und sich auf die elektronische Kommunikation mit Behörden vorbereiten. Die Übergangsfrist bedeutet in der Praxis, dass für einen bestimmten Zeitraum zwei Bauverfahrensregime parallel existieren.

Fazit: Auswirkungen auf Unternehmer und Entwickler

Das neue Baugesetz bringt bedeutende Neuigkeiten für das Geschäftsumfeld der Baubranche, die sich positiv auf Investitionsprojekte in der Slowakei auswirken können. Durch die Zusammenlegung der Verfahren und strengere Fristen soll die Geschwindigkeit erhöht werden, mit der Bauherren Genehmigungen erhalten. Die Digitalisierung und die Möglichkeit der Online-Kommunikation mit Behörden wiederum versprechen eine Reduzierung des Verwaltungsaufwands, was insbesondere größere Unternehmen, die mehrere Genehmigungen gleichzeitig verwalten, zu schätzen wissen.

Andererseits wird die Praxis zeigen, inwieweit diese Ziele erreicht werden. Es bestehen weiterhin Bedenken, ob die örtlichen Baubehörden die Umstellung bewältigen können und die neuen Vorschriften nicht durch langwierige Verfahren umgehen.

Entscheidend sei jedoch, wie Experten betonen, die Umsetzung in der Praxis – von der Bereitschaft der Behörden, sich an neue Verfahren anzupassen, über die Funktionalität elektronischer Systeme bis hin zur tatsächlichen Durchsetzung der Vorschriften. Ab April 2025 beginnt für das slowakische Baurecht jedenfalls eine neue Ära, und Unternehmer sollten sich darauf vorbereiten.